【FP3級】不動産：不動産に関する法令

　FP3級の試験範囲は大きく6つに分かれています。そのうちの1つである「不動産」より、「不動産に関する法令」に関するメモです。

借地借家法

　土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律を借地借家法といいます。

借地権

　建物の所有を目的として他人から土地を借りる権利を借地権といい、普通借地権と定期借地権があります。

普通借地権

　契約期間の終了後、土地の借主が希望すれば契約がそのまま更新されるタイプの借地権を普通借地権といいます。土地の貸主（地主）は、正当な理由がなければ更新を拒むことができません。

定期借地権

　契約期間の終了後、契約の更新がなく土地が貸主（地主）に返還されるタイプの借地権を定期借地権といいます。定期借地権には一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

借地権まとめ

	普通	一般定期	事業用定期	建物譲渡特約付
用途	制限なし	制限なし	事業用建物のみ	制限なし
契約方法	制限なし	書面による	公正証書に限る	制限なし
契約期間	30年以上	50年以上	10年以上 50年未満	30年以上
更新	初回20年以上 2回目以降10年以上	なし	なし	なし
契約終了	原則として 更地で返還	原則として 更地で返還	原則として 更地で返還	建物付で返還

借家権

　他人から建物を借りる権利を借家権といい、普通借家権と定期借家権があります。普通と定期の意味は借地権と同じです。以下、特に注意したい点のみ記載します。

普通借家権

　契約期間が1年未満の場合は「期間の定めがない契約」とみなされます。

定期借家権

• 貸主は借主に対して定期借家権である旨を事前に書面で説明しなければなりません。
• 契約期間が1年以上の場合、貸主は期間終了の1年～6ヵ月前の間に借主に対して契約が終了する旨を通知しなければなりません。
• 契約方法は書面です。

区分所有法

　マンションなどの集合住宅において、最低限のルールを定めた法律を区分所有法といいます。

区分所有権

　マンションには、各部屋のように購入者が専用で使える専有部分と、エントランスやエレベーターのように他の購入者と共同で使う共用部分があります。このうち、専有部分の所有権を区分所有権といいます。また、マンションの土地（専有部分）を利用する権利を敷地利用権といい、区分所有権と敷地利用権は原則として分離できません。

規約

　マンションに関するルールを規約といい、規約の変更やマンションに関する事項の決定は、集会を開いて、区分所有者及び議決権（専有部分の持分割合）によって決議します。一般的な事項は過半数の、規約の設定・変更・廃止などは3/4以上の、建替えは4/5以上の賛成が必要です。

都市計画法

　計画的な街造りを行なうための法律を都市計画法といいます。

都市計画区域と開発許可

　計画的に街造りを行なう必要がある地域を都市計画区域といい、市街化区域と市街化調整区域があります。市街化区域と市街化調整区域を合わせて線引区域といい、それ以外を非線引区域といいます。それぞれの区域ごとに用途地域の定めや開発許可の有無などがあります。

–	線引区域 市街化区域	線引区域 市街化調整区域	非線引区域
区域特性	既に市街化している区域 もしくは これから概ね10年以内に 市街化を予定している区域	市街化を 抑制すべき区域	その他の区域
開発許可	1,000㎡以上の開発行為は 都道府県知事の許可が必要	規模を問わず 都道府県知事の許可が必要	3,000㎡以上の開発行為は 都道府県知事の許可が必要

建築基準法

　建物を建てる際の基本的なルールを定めた法律を建築基準法といいます。

用途制限

　都市計画法では、用途地域を住居系、商業系、工業系の3つに区分し、これらをさらに細かく計13種に分類しています。建築基準法では、この用途地域に応じて建築できる建物とできない建物を具体的に定めており、これを用途制限といいます。

例）診療所や派出所は全ての分類で建築できますが、工業系区分の工業専用地域には住宅を建築することはできません。

道路に関する制限

　建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務があります。幅員が4m未満の道路（2項道路という）の場合には、原則として道路の中心線から2m下がった線がその道路の境界線とみなされるセットバックがあります。つまり、敷地の一部が道路とみなされ、そこには建物を建築することができません。

防火地域と準防火地域

　火災の類焼を防ぐため、建物が密集している地域を防火地域または準防火地域に指定し、建物の構造に一定の制限を設けています。特に指定されていない地域を無指定地域といいます。

　規制が厳しい順番に並べると、防火地域→準防火地域→無指定地域となり、2つ以上の地域にまたがって建物を建てる際には最も厳しい地域の規制が適用されます。

建蔽率

　敷地面積に対する建物の建築面積を建蔽率といいます。建蔽率の最高限度は用途地域ごとに定められており、建蔽率の異なる地域にまたがって建物の敷地が存在する場合は、加重平均で計算します。

容積率

　敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）を容積率といいます。最高限度が異なる点や異なる地域にまたがって建物の敷地が存在する場合の対応は建蔽率と同じです。

農地法

　農地等を取引する場合は、原則として農業委員会や都道府県知事の許可が必要です。但し、市街化区域内にある一定の農地については、あらかじめ農業委員会に届出をすれば都道府県知事の許可は不要となります。