【FP3級】不動産：不動産の取引

　FP3級の試験範囲は大きく6つに分かれています。そのうちの1つである「不動産」より、「不動産の取引」に関するメモです。

宅地建物取引士（宅建士）

　宅地建物取引士（宅建士）とは不動産取引に関する国家資格で、宅地建物取引業を行なう事務所には従業員5人に対し1人以上の専任の宅建士をおくことが義務付けられています。宅建士には次のような独占業務があります。

• 重要事項の説明
• 重要事項説明書への記名押印
• 契約書への記名押印

媒介契約

　不動産業者に土地・建物の売買や賃貸借の媒介（仲介）を依頼する場合は媒介契約を締結します。宅地建物取引業者は、媒介契約を締結した際には、遅滞なく媒介契約書を作成し、記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

	一般	専任	専属 専任
【依頼主側】 同時に複数業者に依頼	〇	×	×
【依頼主側】 自己発見取引	〇	〇	×
【業者側】 依頼主への報告義務	なし	2週間に 1回以上	1週間に 1回以上
【業者側】 指定流通機構への 物件登録義務	なし	契約日から 7営業日以内	契約日から 5営業日以内
契約の有効期間	規制なし	3ヵ月以内	3ヵ月以内

※指定流通機構（通称レインズ）…宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構。地域の不動産情報の交換業務等を行なっています。

不動産の売買契約

手付金

　契約を締結する際に買主が売主に渡す金銭を手付金といいます。一旦締結した契約を解除する場合には、以下のように扱います。

• 買主側から解除…手付金を放棄する
• 売主側から解除…手付金の2倍の金額を買主に現実に提供する（持参する、銀行口座に振り込む等）
• 相手方が履行に着手した後は手付による解除は不可

危険負担

　売買契約の締結後、第三者による火災や地震など、売主・買主双方の責めに帰すことができない事由によって引渡し前に滅失してしまった場合、買主の代金支払い義務は存続しますが、買主には履行拒絶権（代金支払いの履行を拒む権利）があります。

担保責任

　売買契約締結後、不動産や権利が契約の内容に適合しない場合、一定の要件を満たしたときは買主は売主に対して以下のことができます。

• 履行の追完（修補など）請求
• 代金減額請求
• 損害賠償請求
• 契約の解除

壁芯面積と内法面積

　壁の中心線から測定した面積を壁芯面積といい、壁の内側の面積を内法面積といいます。建築基準法における床面積、広告やパンフレットに掲載されている面積、登記簿上（一戸建て）の面積は壁芯面積を、登記簿上（マンション等の区分所有建物）の面積は内法面積を用います。