【FP3級】不動産：不動産の基本

　FP3級の試験範囲は大きく6つに分かれています。そのうちの1つである「不動産」より、「不動産の基本」に関するメモです。

不動産とは

　土地及びその定着物（建物のほか石垣など）を不動産といいます。

土地の価格

　土地の価格には、実勢価格（売主と買主の合意で決まる価格）と4つの公的な価格があります。実勢価格は公的な価格を目安に決定するもので、時価ともいわれます。

公示価格

　一般の土地取引価格の指標となる価格。

基準地標準価格

　公示価格の補足的な価格。

固定資産税評価額

　固定資産税や不動産取得税などを計算するにあたって基礎となる価格。

相続税評価額

　相続税や贈与税などを計算するにあたって基礎となる価格。路線価ともいう。

公示価格のまとめ

	公示価格	基準地 標準価格	固定資産税 評価額	相続税 評価額 （路線価）
決定機関	国土交通省	都道府県	市町村	国税庁
基準日	1月1日 （毎年）	7月1日 （毎年）	1月1日 （3年に一度 評価替え）	1月1日 （毎年）
公表日	3月下旬	9月下旬	3月または 4月	7月1日
評価割合 （公示価格を 100％ とした場合）	100％	100％	70％	80％

鑑定評価の方法

　取引価格が適正なものかどうかを不動産鑑定士等の専門家が判定します。この際に用いる鑑定評価の方法は3つあります。

取引事例比較法

　似たような取引事例を参考にし、これに修正や補正を加える方法。

原価法

　土地や建物をもう一度調達することを仮定した場合に必要とされる価格を再調達原価といい、これから年月の経過による価値の低下を差し引いて算出する方法。

収益還元法

　将来的に生み出されるであろう純収益（収益-費用）をもとに算出する方法。これによって算出された価格を収益価格といい、投資用不動産を取得する際に最もよく使われます。

不動産の登記

　所有地や所有者等の権利などが不動産登記記録（登記簿）に記載され、公示されます。

不動産登記簿の内容

　不動産登記簿は表題部と権利部で構成されています。

表題部	不動産の所在地、面積、構造など
権利部 （甲区）	所有権に関する事項
権利部 （乙区）	所有権以外の権利（抵当権など）に関する事項

不動産登記簿の効力と仮登記

　不動産登記簿には、「自分がその不動産の権利者である」と第三者に対して主張できる対抗力がありますが、公信力はありません。また、本登記をするための要件が調わなかった場合に、将来の本登記のために仮登記をして登記の順位を保全することができますが、対抗力はありません。