普通借家と定期借家の違い 借主から見たメリット・デメリット

　賃貸契約において、「普通借家」と「定期借家」という契約方法があります。一般的に知られている普通借家に対し、色々と制限が多いのが定期借家です。ですが、実は条件が合えば定期借家はかなりお得な契約方法といえます。

普通借家と定期借家の違い

　賃貸契約における「普通借家」と「定期借家」の一番の違いは、同一の物件に住み続けられる期間が違うという点です。

普通借家

　普通借家は、一般的に2年を契約期間とし、これを更新して同一物件に住み続けることができます。借主が契約の更新を希望している場合、貸主は基本的に契約の更新を拒否することができません。（拒否するためには「正当事由」が必要。）

　基本的には3ヵ月前に更新の意思確認の連絡があり、返答をしなければ更新の意思があるものとして自動的に更新されます。解約する場合の条件（通知期間や費用）は契約書上の特約（2ヵ月前に通知するなど）として定められているのが一般的です。

定期借家

　定期借家は、事前に交わした期間の満了を以って契約が終了する（更新できない）物件です。一般的には、

• 既に取り壊しが決まっている
• 出張で持ち家を一時離れるため
• 普段使用頻度が低い別荘などの活用
• 実家が空き家になり、自分が継ぐまでの期間を活用
• 短期間だけ貸し出したい（普通借家において契約期間を1年未満とした場合は「期間の定めのない契約」とみなされてしまうため。）

といった物件において用いられる契約方法です。契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年～6ヵ月前までの間に、契約終了の通知が来ます。

定期借家の注意点

　定期借家には、契約期間以外でも注意すべき点があります。

中途解約

　あらかじめ定められた期間物件を借りるという契約になるため、原則として途中で解約することができません。契約の内容によりますが、契約満了を待たずに解約した場合は残りの期間の家賃を請求されるケースがあります。

　住居用の建物で、床面積200平方メート未満に限り、「転勤・療養・親族の介護」などのやむを得ない正当事由がある場合は、中途解約の申し入れが可能となります。

更新ができない

　既に取り壊しが決まっていたり、出張で持ち家を一時離れるためといった理由で一定期間の契約としているため、普通借家と違って契約の更新ができません。

　但し、物件の状況や貸主の意向によっては、再契約ができる場合があります。しかしこの場合、契約の更新ではなく再契約になるため、敷金の追加や契約書の締結に関わる諸費用など別途諸々の費用が掛かることが多く、結果的に同一期間普通借家（一般的に更新料として家賃1ヵ月分程度）を借りた場合より高くなってしまうケースがあります。

定期借家の利点

　普通借家に比べて制限の多い定期借家ですが、利点もあります。

短期間の契約が可能

　物件によっては3ヵ月や半年程度の期間のものもあるので、短期出張の間だけ、持ち家のリフォームに伴う仮住まい、など、期間を決めて物件を借りたいという人にオススメです。

良質な物件に住める可能性がある

　元々は自身の居住目的として建てた（購入した）戸建てや分譲マンションが貸し出されるケースもあるため、築年数が浅い、設備が充実している、など、一般的な賃貸物件より良質な物件も多いです。

賃料が安い

　あらかじめ契約期間が定められており、契約満了と同時に退去しなければならないので、同等の条件の普通借家物件と比べて賃料が安く設定されていることが多いです。

住環境のレベルが一定

　迷惑行為などマナーの悪い入居者がいた場合、普通借家は基本的に借主の方が強い契約なので、貸主にとっては強制退去させるまでのハードルが高いです。その点、定期借家の場合は契約期間満了と同時に退去となり、住環境を一定のレベルに保ちやすいというメリットがあります。

条件が合えばお得

　定期借家は普通借家に比べて制限が多い契約となりますが、条件が合えば普通借家よりお得に物件を借りることができます。

　なお、退去や賃料等に関わる紛争予防の手段として、本来は普通借家として貸し出せる物件をあえて定期借家にしているオーナーさんもいるので、実質的には普通借家のように長期間居住することを目的として借りることができる可能性があります。特に物件情報に再契約相談可といった記載がある場合は、問い合わせてみるのもいいかもしれません。